জমিক্রয়এবংরেজিস্ট্রেশনেরসময়যেসবসাবধানতাঅবলম্বনকরাআবশ্যক
{১৯০৮সালেররেজিষ্ট্রেশনআইনের(সংশোধনী২০০৫মতে)}
- একখণ্ডজমিরমালিকহওয়াপ্রতিটিমানুষেরইমনেরএকটিঅদম্যকামনা।কিন্তুএইঅদম্যমনেরবাসনাপূরণকরতেগিয়েমানুষঅনেকসময়এতবেশিব্যস্তহয়েপড়েযে,কোনটিসঠিককিংবাকোনটিভুলতাবুঝেউঠতেপারেনা।তারপরওজমিক্রয়-বিক্রয়েদালাল,টাউট,বাটপার, প্রতারকদেরপ্রতারণাতোআছেই।বিশেষকরেশহর,উপশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়েরক্ষেত্রেঝুঁকিটাসবচেয়েবেশি।তাইবিভিন্নরকমেরবিভ্রান্তিতেপড়েজমিক্রয়করতেগিয়েক্রেতারাপ্রায়ইপ্রবঞ্চিতহচ্ছে।সেইকারণেজমিক্রয়কালেক্রেতাদেরকেকীকীসাবধানতাঅবলম্বনকরতেহবেতাতুলেধরাহলো।একেক্রেতাসাবধান (Doctrine of Caveat Emptor)নীতিওবলাযেতেপারে।
- জরিপেরমাধ্যমেপ্রণীতরেকর্ডঅর্থাত্ খতিয়ানওনকশাযাচাইকরেনিতেহবে।
- জমিরতফসিলঅর্থাত্ জমিরমৌজা, খতিয়াননম্বর, দাগনম্বর ওউক্তদাগেজমিরমোটপরিমাণ।
- জমিক্রয়করারপূর্বেউক্তজমিরসিএসরেকর্ড, এসএরেকর্ড;আরএসরেকর্ডএবংমাঠপর্চাগুলিভালোভাবেদেখেনিতেহবে।
- বিক্রেতাযদিজমিটিরমালিকক্রয়সূত্রেহয়েথাকেনতাহলেতারক্রয়েরদলিলরেকর্ডেরসঙ্গেমিলকরেবিক্রেতারমালিকানাসঠিকআছেকিনাতানিশ্চিতহতেহবে।
- জমিরবিক্রেতাউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েথাকলেসর্বশেষজরিপেরখতিয়ানেতারনামআছেকিনাতাভালোভাবেখতিয়েদেখতেহবে।যদিসর্বশেষখতিয়ানেবিক্রেতারনামনাথাকেতাহলেতিনিযারকাছথেকেউত্তরাধিকারসূত্রেজমিটিপেয়েছেনতামূলমালিকেরসংঙ্গেবিক্রেতারনামেরযোগসূত্রকিংবারক্তেরসম্পর্কআছেকিনাবিষয়টিভালোভাবেদেখতেহবে।
- জরিপচলমানএলাকায়বিক্রেতারনিকটরক্ষিতমাঠপর্চাসঠিকআছেকিনাতাযাচাইকরেদেখতেহবে।
উল্লেখ্যযে, যদিমাঠপর্চারমন্তব্যকলামেকিছুলিখাথাকেযেমন(AD)তাহলেবুঝতেহবে উক্তখতিয়ানেরবিরুদ্ধেতসদিকবাসত্যায়নবাশুদ্ধতাবা Attestationপর্যায়েআপত্তিরয়েছে, সেক্ষেত্রেজমিক্রয়েরআগেজরিপঅফিসে/ক্যাম্পেগিয়েজমিটিরসর্বশেষঅবস্থাজেনেনিতেহবে। |
- তবেউত্তরাধিকারসূত্রেপ্রাপ্তজমিবিক্রেতারশরিকদেরসঙ্গেজমিবিক্রেতারসম্পত্তিভাগাভাগিরবণ্টননামাবাফারায়েজদেখেনিতেহবে।
- জমিবিক্রেতারনিকটথেকেসংগৃহীতদলিল, বায়নাদলিল, খতিয়ান, মাঠপর্চাইত্যাদিকাগজপত্রসংশ্লিষ্টইউনিয়নভূমিঅফিসেগিয়েতলবকারীবাস্বত্বলিপিরেজিস্ট্রারেরকাছেগিয়েকাগজপত্রেরসঠিকতাযাচাইকরেনিতেহবে।
- সর্বশেষনামজারীমাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনারদাখিলাবারশিদযাচাইকরেদেখতেহবে।জমিরখাজনাবকেয়াথাকলেএবংবকেয়াখাজনাসহজমিক্রয়করলেবকেয়াখাজনাপরিশোধেরদায়- দায়িত্ব ক্রেতাকেইনিতেহবে।
- ক্রেতাযেজমিটিক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিসার্টিফিকেটমকদ্দমাভুক্তকিনা, কিংবাজমিটিনিলামহয়েছেকিনাতাতহসীলঅফিস/উপজেলাভূমিঅফিসহতেজেনেনিতেহবে।তবেঅবশ্যই ক্রেতাকে মনেরাখতেহবেযে১৯১৩সালেরসরকারীপাওনা/দাবীআদায়আইনের৭ধারায়বলাআছেসার্টিফিকেটমামলাভুক্তসম্পত্তিবিক্রয়যোগ্যনয়।
- বিবেচ্যজমিটিখাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃতবাঅধিগ্রহণেরজন্যনোটিশকৃতকিনাতাতহসিলঅফিসবাউপজেলা ভূমিঅফিসবাজেলাপ্রশাসক(ডি.সিঅফিস) এরকার্যালয়েরL.A(এল.এ) শাখাথেকেজেনেনিতেহবে।
- ক্রেতাযেজমিটিকিনতেযাচ্ছেসেইজমিটিনিয়েকোনোআদালতেমামলারুজুআছেকিনাতাঅবশ্যইখতিয়েদেখতেহবে।তবেমামলাভুক্তকোনোজমিক্রয়করাউচিতনয়।
- বিক্রেতাতারজমিরনকশাদেখিয়েক্রেতারনিকটজমিবিক্রয়করতেচাইতেপারে(যেমনবসুন্ধরাপ্রকল্পেরজমিনকশা/ছবিরবিজ্ঞাপনদিয়েবিক্রিহয়) সেক্ষেত্রেক্রেতাকেউক্তনকশারসাথেসঠিকভাবেমিলআছেকিনাবিক্রেতারদখলওমালিকানাআছেকিনাতাসরেজমিনেগিয়েদতন্তকরেআসতেহবে।
- সাব-রেজিস্ট্রিঅফিসকিংবাজেলারেজিস্ট্রারেরঅফিসথেকেসর্বশেষজমিকেনাবেচারতথ্যজেনেআসতেহবে।
- যেজমিটিবিক্রিহতেযাচ্ছেসেই জমিটিঋণেরদায়েব্যাংকেদায়বদ্ধকিনাসেইবিষয়টিখোঁজনিতেহবে।
- প্রস্তাবিতজমিতেযাতায়াতেররাস্তাআছেকিনাসেইবিষয়টিওসরেজমিনেতদন্তকরেজেনেনিয়েজমিক্রয়করতেহবে।
- ক্রেতাকেসবচেয়েযেবিষয়টিবেশিখেয়ালরাখতেহবেতাহলোকিছুকিছুএলাকারয়েছেসেইএলাকারজমিজমাসরকারিভাবেবিক্রয়নিষিদ্ধকিন্তুদালালটাউট, বাটপারবাপ্রতারকচক্রসহজসরলক্রেতাকেঐনিষেধাজ্ঞারকথাগোপনকরেতারকাছেজমিবিক্রয়করতেপারেসেদিকেসবসময়সজাগথাকতেহবে।যেমন-ভাওয়ালজাতীয়উদ্যানেরজীববৈচিত্রসংরক্ষণেরস্বার্থেগাজীপুরজেলারসদরউপজেলার
(ক) আড়াইশপ্রসাদ(খ) বনঘরিয়া(গ) বিশিয়াকুড়িবাড়ি(ঘ) বারইপাড়া(ঙ) উত্তরসালনা(চ) বাউপাড়া(ছ) বাহাদুরপুর(জ) মোহনাভবানীপুরমৌজাগুলিতে ব্যক্তিমালিকানাধীনবাসরকারিজমিতেশিল্প/কারখানা/পাকাইমারতসহক্ষুদ্রকুটিরশিল্প, কৃষি, দুগ্ধওমত্সখামারইত্যাদিস্থাপননাকরারজন্য
পরিবেশওবনমন্ত্রণালয়২২/১১/১৯৯১ইংতারিখেপবম(শা-৩) ১৪/৯৪/ঌ৮৮নংস্মারকেএকটিপরিপত্রজারিকরে।
সুতরাংউপরোক্তমৌজাগুলিরজমিকোনোক্রেতাক্রয়করলেসেইজমিক্রয়টিঅবৈধহবেবাবাতিলবলেগণ্যহবে।এছাড়াওসরকারযদিকোনোএলাকারজমিযেকোনসময়ক্রয়বিক্রয়নিষিদ্ধকরেতাহলেসেইএলাকারক্রেতাকেজমিক্রয়করতেসাবধানথাকতেহবে।
- যেজমিটিক্রেতাক্রয়করতেযাচ্ছেসেইজমিটিরব্যাপারেপরবর্তীতেকোনব্যক্তি, প্রতিষ্ঠানবাব্যাংকেরওজরআপত্তিনাসৃষ্টিহয়সেজন্যক্রেতাকতৃর্কঅতিসাবধানতাঅবলম্বনকরারজন্য৩টিজাতীয়দৈনিকপত্রিকায়লিগ্যালনোটিশবাবিজ্ঞপ্তিপ্রকাশকরাযেতেপারে।সাধারণতগ্রামাঞ্চলেরজমিক্রয়করতেলিগ্যালনোটিশেরপ্রয়োজনহয়নাকিন্তুশহরবাশহরেরআশেপাশেরএলাকারজমিক্রয়করতেহলেক্রেতাকেজাতীয়দৈনিকপত্রিকারমাধ্যমেলিগ্যালনোটিশদেওয়াভালো।